Noti-Economia: ¿Sigue siendo el ladrillo un refugio seguro? Sólo si sabes cómo usarlo
El socio de Norz Patrimonia advierte que, pese a la incertidumbre regulatoria y los costes crecientes, el ladrillo sigue ofreciendo oportunidades a quienes saben leer las tendencias y calcular riesgos
¿Es buen momento para invertir en el sector inmobiliario? Esta es, sin duda, una de las preguntas que más escuchamos cada semana por parte de nuestros clientes. La inversión inmobiliaria en España sigue generando interés, pero también muchas dudas. En un entorno donde las decisiones públicas pesan cada vez más, donde los costes suben y la demanda cambia de forma, entender bien las dinámicas actuales del mercado es más importante que nunca.
Entonces ¿sigue siendo el ladrillo un refugio seguro? ¿Qué segmentos tienen más potencial? ¿Dónde están los riesgos ocultos? La buena noticia es que, incluso en un mercado menos eficiente y más intervenido que en años anteriores, siguen existiendo oportunidades interesantes para quienes saben identificar tendencias, calcular riesgos y elegir bien el momento y el tipo de activo.
Un mercado condicionado por la política
A grandes rasgos, el mercado inmobiliario español atraviesa una etapa de intervención intensa por parte del sector público. Cambios regulatorios, nuevas propuestas fiscales y ciertas señales políticas han introducido incertidumbre, especialmente entre inversores internacionales. Pese a ello, el contexto macroeconómico general sigue siendo razonablemente favorable: crecimiento del PIB, confianza del consumidor y una demanda estructural sólida, especialmente en zonas urbanas y destinos turísticos clave.
Aunque muchos inversores se fijan exclusivamente en las características del activo, conviene recordar que la macroeconomía tiene un impacto directo en el comportamiento del mercado inmobiliario. Un PIB creciente —como el actual— suele venir acompañado de más confianza, lo que impulsa la demanda y sostiene los precios. Sin embargo, si la inflación se mantiene elevada, los tipos de interés podrían volver a subir, encareciendo la financiación y reduciendo la capacidad de compra. En definitiva, no es posible entender el mercado inmobiliario sin analizar su contexto económico.
Sectores con mayor atractivo
Cada perfil inversor require una estrategia distinta, pero hay segmentos que destacan en este momento por su atractivo riesgo-rentabilidad:
- Hoteles: siguen mostrando un crecimiento sólido, impulsado por un turismo internacional en máximos, un RevPAR elevado y la debilidad de destinos competidores. Hay visibilidad, liquidez y proyecciones positivas en los próximos años.
- Residencial de obra nueva en zonas prime: la escasez de suelo y la elevada demanda sostienen los precios incluso en coyunturas menos favorables. Su resiliencia lo convierte en una apuesta defensiva.
- Nuevos nichos con fuerte proyección, como el coliving o el senior living y los data centers. Cada uno de estos modelos responde a macro-tendencias profundas que seguirán marcando el mercado en los próximos años.
En cualquier caso, no todo es optimismo. La inversión inmobiliaria, como cualquier otra, conlleva riesgos que no deven subestimarse. La baja liquidez y la volatididad de precios son parte inherente del activo inmobiliario y pueden hacer que la rentabilidad final no se ajuste a lo proyectado inicialmente.
Riesgos y costes en aumento
Además, en los últimos meses se ha observado un ligero aumento de impagos, tanto en alquiler como en hipotecas. Esto, junto con los costes de mantenimiento, afecta directamente al margen del inversor y debe formar parte del análisis previo a cualquier decisión. A nivel de promoción, los costes de construcción también han aumentado, lo que ha obligado a buscar soluciones: desde industrialización y prefabricados hasta contratos con precios máximo son traslados parciales de sobrecostes al comprador final.
Y, ¿qué puede aportar la inversión pública? El reciente anuncio de un plan para triplicar la inversión en vivienda social, con 7.000 millones de euros, puede suponer un punto de inflexión si se ejecuta con eficacia. Actualmente, España cuenta con un parque de vivienda pública muy inferior al de otros países europeos, lo que contribuye a la presión sobre el mercado libre.
Aumentar la oferta pública puede moderar las subidas de precios en mercados tensionados y mejorar el acceso a la vivienda para jóvenes y colectivos vulnerables. Su impacto dependerá, en gran medida, de la velocidad de aplicación y de a la coordinación entre administraciones.
La pregunta no es sólo si es buen momento para invertir, sino cómo, dónde y con qué horizonte hacerlo. Porque, incluso en un mercado complejo, quien actúa con conocimiento y criterio puede seguir encontrando valor donde otros solo ven ruido.
