Noti-Economia: La mejor forma de comprar tu piso (que casi nadie usa)
Compra al 100% usando tu cartera como aval: mantén tus inversiones trabajando mientras firmas la hipoteca.
Tu cartera de inversión queda como garantía o aval, tú sigues siendo el dueño y le permites seguir creciendo (interés compuesto).
Esto puede suponer decenas de miles de euros a tu favor en pocos años. Te lo enseño más abajo.
Vendes tu cartera (o parte de ella) para pagar la entrada de un piso o una casa.
- ❌ Pagas impuestos
- ❌ Te quedas sin tu cartera de inversión
- ❌ Pierdes fuente de ingresos
- ✅ No se venden. No tienes que vender tus inversiones, por lo que no tributas por las plusvalías generadas en el momento de la compra del piso.
- ✅ Los activos pueden seguir generando rentabilidad: Tus inversiones permanecen invertidas y pueden continuar generando ganancias (dividendos, revalorización), lo que potencialmente puede superar el coste del préstamo.
- ✅ Condiciones de préstamo favorables: Al ofrecer una garantía sólida, es posible obtener un préstamo con intereses más bajos.
- ✅ Consigues las dos cosas: mantener tú cartera y comprar un piso.
Veamos un ejemplo para ver claramente las ventajas:
El banco te presta el 80% con hipoteca normal y el 20% extra con un préstamo más barato porque dejas tu cartera como aval. No vendes tus fondos, ETF’s o acciones: quedan reservados como garantía.
Supuestos ejemplo:
- Precio piso: 300.000 €
- Hipoteca estándar (80%): 240.000 € a 2,75% TIN, 30 años
- Tramo avalado (20%): 60.000 € a 1,75% TIN, 15 años
- Tu cartera hoy: 200.000 € → decides dar como aval el 70% (= 140.000 €). Esto significa que no vas a poder tocar estos 140k €. El resto te lo quedas para gestionarlos como quieras.
- El banco analiza tu cartera de 140k y acepta un 70% como garantía útil → 98.000 € (suficiente para cubrir los 60.000 € de entrada con colchón)
- Rentabilidad de la cartera: +8% anual
- (Gastos/impuestos y TAE reales fuera del ejemplo para centrar la mecánica.)
Con aval pagas más al principio (porque el tramo de la entrada va a 15 años), pero no vendes la cartera y ésta sigue creciendo.
¿Por qué gana? No vendes los 60.000 €, que crecen al +8%, y el tramo avalado es barato y rápido (15 años). Pagas más cuota al principio, pero tu patrimonio sube mucho más a medio plazo.
Si tu cartera rinde más que tu coste real y puedes asumir la cuota inicial, usarla como aval para el 20% te permite comprar al 100% sin “matar” el interés compuesto, siempre con unos márgenes de seguridad.
- El banco no toma tu cartera al 100%: aplica un descuento.
- Si tu cartera cuenta al 70%, como el ejemplo, 100.000 € pasan a 70.000 € de garantía.”
- Con garantías suficientes, puedes ir del 70% al 90–100% de financiación. Pero si el mercado cae, pueden pedirte más garantías: por eso necesitas colchón y una cartera de calidad.
Aquí os dejo porcentajes orientativos:
- 90-100% si lo tienes en efectivo o monetarios.
- 70-90% si lo tienes en renta fija “investment grade” y a corto plazo.
- 50-80% si lo tienes en fondos y ETFs de renta variable global.
- 20-60% si lo tienes en acciones.
- 0% si lo tienes en criptos y activos ilíquidos.
- TAE vs TIN: mira la TAE (incluye comisiones/seguros), no solo el tipo nominal.
- Si el valor de tu cartera cae significativamente, el banco podría solicitar garantías adicionales o ejecutar (vender) tus activos pignorados para cubrir la deuda, a menudo en un momento inoportuno de mercado. Importancia de colchón.
- Los activos pignorados quedan “bloqueados” y no puedes disponer libremente de ellos ni utilizarlos para otras operaciones mientras dure el préstamo.
- Estás utilizando deuda para financiar la compra, lo que aumenta tu exposición financiera y el riesgo total de tu patrimonio. Importancia de colchón.
Si tu cartera rinde más que el coste real de tu hipoteca, usarla como aval te permite no vender y mantener el interés compuesto.
La clave es la disciplina: colchón, calidad de la cartera y entender cómo funciona el aval (descuentos y posibles llamadas si cae el mercado).
No vendas tu motor de riqueza para arrancar el coche. Úsalo como garantía.
Espero que os haya ayudado a conocer este método para financiar la compra de un piso y os haya resultado interesante.
Nos vemos semana que viene y, si quieres invertir en el fondo Top Quality Opportunities, te dejo el siguiente punto.
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